Pourquoi la plus-value compte dès l’achat

LHL Associés – Experts en transaction et gestion de patrimoine immobilier au Havre

Dès l’acquisition d’un bien, il est crucial d’anticiper sa valeur de revente. En effet, la plus-value immobilière – soit la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (augmenté des frais réels) – constitue un élément clé de votre stratégie patrimoniale.
Exemple : vous achetez un appartement à 200 000 €, vous le revendez à 230 000 € → vous réalisez une plus-value de 30 000 €.

Mais attention : l’état du logement, sa performance énergétique (DPE), ou les réglementations en vigueur en 2025, peuvent fortement impacter le prix à la revente.

Valoriser son bien pour augmenter sa plus-value

Travaux énergétiques et rénovation intelligente

Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour les biens classés F ou G à la vente. Cette obligation s’étendra aux logements classés E à partir de janvier 2025.

Améliorer le DPE – en changeant le système de chauffage, isolant les combles ou remplaçant les fenêtres – rassure les acheteurs et augmente la valeur du bien.

Agrandissements et aménagements

• Transformation des combles, extension ou ajout de surface habitable = gain de mètres carrés, donc valorisation immédiate du patrimoine.
• Les cuisines et salles de bain rénovées jouent un rôle décisif dans le déclenchement d’une offre d’achat.

Emplacement, cadre de vie et infrastructures

Un quartier bien desservi, avec commerces, écoles et espaces verts, peut faire grimper la valeur du bien indépendamment de son état intérieur.

Chez LHL Associés, nous conseillons nos clients au Havre et alentours pour identifier les leviers de valorisation immobilière, en amont de toute vente.

Plus-value immobilière et fiscalité 2025 : ce qu’il faut savoir

Taux d’imposition

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Taux global : 36,2 %
  ➕ Taxe additionnelle de 2 à 6 % pour les gains > 50 000 €

Abattements progressifs selon la durée de détention (hors résidence principale)

• Dès la 6ᵉ année, réduction de l’impôt (–6 %/an) et des PS (–1,65 %/an)
• Exonération totale d’impôt à partir de 22 ans
• Exonération des prélèvements sociaux à 30 ans

Exonérations possibles

• Résidence principale : exonération complète, quel que soit le montant de la plus-value.
• Résidences secondaires ou biens locatifs : exonération selon la durée de détention.
• Nouveauté loi 2025 : abattement exceptionnel de 30 % en cas de vente pour projet de construction ou surélévation.

Bonnes pratiques pour maximiser votre plus-value immobilière

• Planifiez dès l’achat : bien choisir son bien et son emplacement pour anticiper le potentiel de revente.
• Valorisez avec cohérence : privilégiez les travaux énergétiques ou les surfaces habitables supplémentaires.
• Utilisez les aides publiques : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, TVA réduite…
• Visez une détention longue : au-delà de 6, 22 ou 30 ans pour bénéficier des abattements fiscaux.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine immobilier, comme ceux de LHL Associés, permet d’optimiser fiscalement chaque étape de votre projet et d’éviter les mauvaises surprises à la revente.

À retenir pour réussir votre plus-value

Anticiper et optimiser sa plus-value immobilière en 2025 passe par :

• Une bonne stratégie d’achat immobilier,
• Des travaux ciblés pour améliorer la valeur et le DPE,
• Une connaissance précise de la fiscalité applicable,
• Et un accompagnement professionnel pour maximiser votre patrimoine net.

LHL Associés, votre agence immobilière au Havre, vous accompagne dans l’achat, la vente et l’optimisation de votre patrimoine immobilier avec expertise et confidentialité.