Dans cet article, LHL Associés vous explique comment le démembrement de propriété peut être une stratégie judicieuse pour la gestion de votre patrimoine et l’optimisation fiscale, en particulier dans le cadre de la préparation de votre succession.
Qu’est-ce que le Démembrement de Propriété ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare les droits de propriété d’un bien entre deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (abusus), sans toutefois pouvoir en user ou en percevoir les revenus.
Avantages du Démembrement de Propriété
- Préparation de la Succession :
- Transmission Progressive : Le démembrement permet de transférer progressivement la propriété du bien à la génération suivante tout en conservant l’usage du bien de son vivant.
- Économie Fiscale : En divisant la propriété, la base de calcul des droits de donation est réduite, puisque les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété.
- Gestion Flexible :
- Conservation des Revenus : Le donateur conserve l’usufruit, lui permettant de continuer à utiliser le bien ou de percevoir les revenus locatifs.
- Réduction des Frais de Succession : Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais de succession supplémentaires.
- Optimisation Fiscale :
- Abattements : Les parents peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans, réduisant ainsi considérablement la charge fiscale.
- Réduction de l’IFI : L’usufruitier est responsable des impôts liés au bien, permettant au nu-propriétaire de réduire sa propre imposition.
Quand Procéder à une Donation en Démembrement de Propriété ?
Il est judicieux de procéder à une donation en démembrement de propriété le plus tôt possible pour maximiser les avantages fiscaux. L’âge du donateur joue un rôle crucial :
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans | 90 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % |
| À partir de 91 ans | 10 % |
Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, ce qui réduit la base de calcul des droits de donation. Ainsi, réaliser une donation avant le changement de décennie permet de maximiser les avantages fiscaux.
Exemple Pratique
Supposons que Monsieur et Madame DUPONT, âgés de 40 ans, souhaitent faire une donation en démembrement de leur résidence principale évaluée à 700 000 € à leurs deux enfants. En conservant l’usufruit, la valeur de la nue-propriété sur laquelle seront calculés les droits de donation sera de 30 % de la valeur totale (210 000 €), et non sur la pleine propriété de 700 000 €. Cela réduit significativement les droits à payer.
Comment Fonctionne la Donation en Démembrement de Propriété ?
- Démembrement Viager : L’usufruit est maintenu jusqu’au décès du donateur. Le donateur continue de jouir du bien, et à son décès, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété. Cette méthode permet de réduire les frais de succession.
- Démembrement Temporaire : L’usufruit est transféré pour une période définie (généralement entre 3 et 30 ans). Ce type de démembrement est utile pour des objectifs spécifiques, comme soutenir financièrement un enfant.
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour réaliser une donation en démembrement de propriété. Cet acte coûte en moyenne 1 500 €.
Conclusion
Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour optimiser la gestion de votre patrimoine et réduire les coûts fiscaux liés à la transmission. Chez LHL Associés, nous vous recommandons de considérer cette option dès que possible, idéalement avant vos 70 ans, pour maximiser les abattements fiscaux et préparer sereinement votre succession.
Pour un accompagnement personnalisé et des conseils adaptés à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes là pour vous aider à sécuriser vos finances et à réaliser vos objectifs patrimoniaux.
