Sur le plan juridique, la notion de “propriété” se réfère au droit de profiter et de disposer de biens de manière absolue. En d’autres termes, lorsqu’on est propriétaire, on détient pleinement les droits et on a le pouvoir exclusif de vendre, louer ou céder le bien. Cependant, il peut arriver que l’on se retrouve dans une situation de nue-propriété malgré soi et il est important de comprendre les implications et les conséquences liées à cette forme de détention.

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Ce terme fait référence au fait d’être le propriétaire d’un bien (appelé “abusus”) sans avoir le droit de l’utiliser (appelé “usus”). Cela signifie qu’on ne peut ni l’occuper, ni le louer pour en percevoir des revenus (appelé “fructus”). Il s’agit d’une forme de démembrement de propriété. Ce dernier consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux éléments bien distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi, il est possible de devenir propriétaire d’une part en nue-propriété de manière volontaire (par donation ou achat) ou à la suite d’un décès ou d’une séparation.

Propriétaire et nu-propriétaire : quelle différence ?

Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur l’utilisation du bien et n’est en aucun cas autorisé à l’occuper. En revanche, le propriétaire est pleinement propriétaire de son bien et peut en disposer comme bon lui semble, que ce soit par la mise en location, la vente, le don ou l’occupation. En général, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de son bien soit au décès de l’usufruitier, soit lorsque l’usufruit prend fin (par exemple, par le biais d’une donation d’usufruit temporaire).

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

L’avantage principal est de pouvoir acquérir un bien immobilier à prix inférieur à sa valeur sur le marché. Étant donné que vous n’aurez pas l’usage du bien, mais seulement la nue-propriété, une décote sur le prix d’achat peut aller jusqu’à 50%. De plus, pendant toute la période ou vous êtes exclusivement nu-propriétaire, vous n’aurez pas à assumer les frais d’entretien du bien, car cela incombe à l’usufruitier. Vous serez seulement responsable des grosses réparations.De plus, en tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à payer la taxe d’habitation ni la taxe foncière, car ces charges incombent à l’usufruitier. Si vous envisagez de planifier une transmission anticipée en donnant la nue-propriété d’un bien, sachez que les droits de donations sont réduits, car ils seront calculés sur la base de la valeur du bien nue-propriété. Enfin, la nue-propriété ne fait pas partie du calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

La nue-propriété et ses inconvénients

L’inconvénient majeur de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de détention de l’usufruit. Cela signifie que vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Il s’agit d’une perte significative car les revenus locatifs permettent généralement de réduire l’impôt sur le revenu si vous êtes en déficit foncier. En achetant la nue-propriété, vous ne bénéficiez plus de la défiscalisation via les loyers. C’est un critère important à prendre en compte.

La vente d’un bien en usufruit et nue-propriété

Il est important de noter que la vente d’un bien détenu en démembrement nécessite l’accord de toutes les parties impliquées : les usufruitiers et les nus-propriétaires. En d’autres termes, le vente du bien dans son intégralité ne peut être réalisée qu’avec le consentement des deux parties. Le nu-propriétaire a le droit de vendre sa part sans avoir besoin de l’accord de l’usufruitier. Le nouvel acquéreur deviendra alors nu-propriétaire et n’aura, à son tour, pas le droit d’utiliser le bien immobilier. En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix de vente est réparti entre l’usufruit et la nue-propriété en fonction de la valeur respective de chacun de ces droits, à moins que les parties ne conviennent de reporter l’usufruit sur le prix de vente.