Introduction
La facturation électronique va progressivement devenir la norme pour les entreprises et les professionnels en France. À partir du 1er septembre 2026, une première étape importante de la réforme entrera en vigueur.
Les loueurs en meublé, qu’ils soient LMNP (loueurs en meublé non professionnels) ou LMP (loueurs en meublé professionnels), peuvent être concernés, mais leurs obligations ne sont pas toutes identiques.
Pour un loueur en meublé classique, la principale échéance à retenir en 2026 concerne surtout la réception des factures électroniques. L’obligation d’émission dépend, quant à elle, notamment de l’assujettissement à la TVA et de la taille de l’entreprise.
Alors, que faut-il réellement prévoir avant septembre 2026 ?
1. La facturation électronique : de quoi parle-t-on ?
La réforme vise à généraliser progressivement les échanges de factures électroniques entre entreprises et à permettre la transmission de certaines données de transaction à l’administration fiscale.
Une facture électronique ne correspond pas simplement à une facture PDF envoyée par e-mail. Elle doit respecter un format électronique répondant aux exigences prévues par la réforme et être transmise via le circuit prévu à cet effet.
Les entreprises devront notamment utiliser une plateforme agréée pour recevoir et, lorsque cela leur est applicable, émettre leurs factures électroniques.
2. Le 1er septembre 2026 : la première échéance à retenir
À compter du 1er septembre 2026, toutes les entreprises devront être en mesure de recevoir des factures électroniques.
Cette obligation concerne également les petites entreprises et micro-entreprises.
Pour les loueurs en meublé entrant dans le champ de la réforme, il faudra donc avoir prévu un dispositif permettant la réception de ces factures, notamment via une plateforme agréée.
Pour beaucoup de LMNP, cette étape constitue la principale nouveauté à anticiper en 2026.
3. LMNP classique : faut-il envoyer des factures électroniques ?
C’est probablement le point qui mérite le plus de clarification.
La location de logements meublés à usage d’habitation bénéficie, dans les conditions prévues par l’article 261 D du Code général des impôts, d’une exonération de TVA.
La DGFiP précise que les bailleurs dont les opérations sont exonérées de TVA au titre de ces dispositions n’ont pas d’obligation d’émission de facture électronique ou de e-reporting pour ces opérations.
En revanche, lorsqu’ils disposent d’un numéro SIREN et entrent dans le champ de la réforme, ils doivent être en mesure de recevoir les factures électroniques à compter du 1er septembre 2026.
En pratique
Pour un propriétaire qui loue simplement un appartement meublé à usage d’habitation, sans activité soumise à la TVA :
2026 → réception des factures électroniques
Pas de nouvelle obligation générale d’émettre des factures électroniques pour les loyers exonérés de TVA.
Cette distinction est essentielle pour ne pas confondre la réforme avec une obligation de dématérialiser les quittances de loyer.
4. Et pour les locations meublées soumises à la TVA ?
La situation est différente lorsque l’activité est soumise à la TVA.
C’est notamment le cas de certaines activités de location meublée avec des prestations de nature para-hôtelière ou de certaines locations de locaux professionnels.
Dans ces situations, les obligations peuvent comprendre :
- la réception de factures électroniques ;
- l’émission de factures électroniques ;
- la transmission de données de transaction à l’administration fiscale (e-reporting) ;
- et, pour certaines opérations, la transmission de données de paiement.
La date d’entrée en vigueur de l’obligation d’émission dépend ensuite de la catégorie d’entreprise.
Pour les PME et micro-entreprises, l’échéance générale est fixée au 1er septembre 2027.
5. Le calendrier à retenir
1er septembre 2026
Toutes les entreprises :
→ obligation d’être en mesure de recevoir des factures électroniques.
Grandes entreprises et ETI :
→ obligation d’émettre des factures électroniques et de transmettre les données concernées selon les règles de la réforme.
1er septembre 2027
PME et micro-entreprises :
→ obligation d’émettre des factures électroniques et de transmettre les données concernées lorsqu’elles entrent dans le champ de la réforme.
6. Que doit faire un propriétaire bailleur ?
Pour un LMNP classique, il n’est pas nécessaire de transformer toute sa gestion locative du jour au lendemain.
La première étape consiste surtout à vérifier sa situation.
1. Identifier son statut
Êtes-vous :
- LMNP ?
- LMP ?
- soumis à la TVA ?
- exonéré de TVA ?
2. Vérifier son numéro SIREN
Le numéro SIREN permet notamment d’identifier l’activité auprès de l’administration.
3. Choisir une plateforme adaptée
Les entreprises concernées par la réforme devront passer par une plateforme agréée pour les fonctionnalités qui leur sont applicables.
La DGFiP met à disposition la liste des plateformes agréées.
4. Vérifier avec son expert-comptable
Lorsque le bien est exploité dans un cadre professionnel ou que l’activité est soumise à la TVA, il est particulièrement utile de vérifier avec son expert-comptable quelles obligations s’appliquent réellement.
7. Attention à ne pas confondre facture, quittance et loyer
La réforme ne signifie pas que chaque propriétaire devra obligatoirement transformer ses quittances de loyer en factures électroniques.
Pour un logement meublé classique loué à un particulier, la DGFiP distingue bien les opérations exonérées de TVA des opérations entrant dans le champ de la facturation électronique.
Le propriétaire doit donc commencer par identifier la nature exacte de son activité, plutôt que de supposer qu’il est soumis à toutes les obligations de la réforme.
Conclusion
La facturation électronique arrive progressivement dans le quotidien des professionnels et des loueurs en meublé.
Pour les propriétaires bailleurs, le 1er septembre 2026 constitue surtout une date importante pour la réception des factures électroniques.
Mais tous les LMNP ne sont pas concernés de la même manière par l’émission de factures électroniques : cette obligation dépend notamment de la nature de l’activité et de son traitement en matière de TVA.
L’essentiel est donc de ne pas attendre la dernière minute et de vérifier simplement sa situation afin de mettre en place les outils adaptés.
Pour un propriétaire bailleur, cette réforme peut ainsi être abordée comme une nouvelle étape dans la modernisation de la gestion locative, plutôt que comme une contrainte supplémentaire.
Récapitulatif
Facturation électronique : les dates à retenir
1er septembre 2026
- Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques.
- Les grandes entreprises et ETI commencent également à émettre électroniquement selon les règles de la réforme.
1er septembre 2027
- Les PME et micro-entreprises entrent à leur tour dans l’obligation générale d’émission lorsqu’elles sont concernées.
Pour un LMNP classique
- Vérifier son numéro SIREN.
- Prévoir un moyen de réception des factures électroniques.
- Vérifier son statut au regard de la TVA.
- Ne pas confondre facture électronique et quittance de loyer.
- Faire le point avec son expert-comptable lorsque la situation est particulière.
La bonne démarche : identifier ce qui vous concerne réellement avant de changer votre organisation.
